長期優良住宅とはなにか?解説します!

長期優良住宅のイメージ 長期優良住宅について
マイホーム博士
マイホーム博士

今回のブログ記事では「長期優良住宅」について詳しく解説していくぞい!

 

マイホームを検討している人なら、一度は長期優良住宅を聞いたことがあるはず。でも、詳しい内容については知らない人も多いじゃろう。そんな人はこの記事で「長期優良住宅とはなにか?」をしっかり学んでおくことをオススメするぞい!

長期優良住宅とは

マイホーム博士
マイホーム博士

さて!今回のブログ記事では「長期優良住宅」についての特集じゃわい。アシスタント諸君は「長期優良住宅」という言葉は聞いたことがあるかね?

たぬきちゃん
たぬきちゃん

聞いたことはあるけど、内容は詳しく知らないポン。

マイホーム博士
マイホーム博士

そうじゃろうな!そういう人が多いと思ったから、このブログ記事で詳しく解説することにしたのじゃよ。

助手ちゃん
助手ちゃん

長期優良住宅っていう名前からして「長期にわたって優良な状態を維持する住宅」ってことですかね?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。詳しくいうと、長期優良住宅とは2009年にスタートした長期優良住宅認定制度の「認定基準」を満たして、所管行政庁の「認定」を受けた住宅のことを言うぞい。

ちなみに、なぜ「長期優良住宅制度」という制度ができたかというと、これは日本の一戸建て住宅の寿命が短いことが大きな理由なんじゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

え!日本の一戸建てって寿命が短いの?

助手ちゃん
助手ちゃん

日本人は世界的にも長寿命なのに、マイホームの寿命は短いんですね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。日本の家は欧米の家と比べるとかなり短命なんじゃよ。例えば、アメリカの一戸建ての平均寿命は「50年以上」で、ヨーロッパの一戸建ての平均寿命は「70年以上」と言われている。

日本の一戸建て住宅の平均寿命はどれくらいかわかるかね?

たぬきちゃん
たぬきちゃん

30分くらい?

マイホーム博士
マイホーム博士

んなわけないじゃろう!レゴでつくった家でももう少しもつわ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

だって、短いっていうから…。

マイホーム博士
マイホーム博士

日本の一戸建て住宅の平均寿命は、およそ「30年」なんじゃ。欧米に比べるとかなり短いじゃろう。

助手ちゃん
助手ちゃん

確かに「築30年のマイホーム」って聞くと、そろそろ建て替え時かもって思っちゃいますもんね。

マイホーム博士
マイホーム博士

でも住宅の寿命はできれば長いほうがいいじゃろ?家が長持ちするなら、その他のことにお金を使えるわけだしより国民の生活は豊かになるはずじゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

そりゃそうだポン!

マイホーム博士
マイホーム博士

「日本の住宅は短命」という現状を打破しようとできたのが「長期優良住宅制度」じゃな。

長期優良住宅の認定基準は「耐震性」「省エネルギー性」「劣化対策性」など9つの項目に分かれており、それらをクリアすることで認定を受けられる。

 

基準をクリアし認定を受けたということは、行政から「この家は長く住めるしリフォームもしやすい優良な住宅です!」というお墨付きをもらったマイホームというわけじゃ!

たぬきちゃん
たぬきちゃん

長期優良住宅は「長く住める住宅」だポン!
でも「長く住める」ってどのくらいなの?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。良い質問じゃな。長期優良住宅はざっと「100年単位で長持ちする住宅」じゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

100年?!想像以上に長持ちするポン!

マイホーム博士
マイホーム博士

もちろん「しっかりメンテナンスすること」が大前提だがね。

長期優良住宅は定期的にメンテナンスをすれば100年単位で長持ちするし、家族が増えた時などにもリフォームもしやすい。維持管理しやすく数世代に渡って長く住めるマイホーム、それが長期優良住宅なのじゃ!

長期優良住宅 9つの認定基準

マイホーム博士
マイホーム博士

それでは長期優良住宅の認定基準を見ていこうかの。

助手ちゃん
助手ちゃん

さっき、長期優良住宅には9つの認定基準があるって言ってましたね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。ただし、長期優良住宅の認定基準は「一戸建て住宅」と「マンション(集合住宅)」で認定基準が若干異なるのじゃ。

マンションの場合は、9つある認定基準のうち9項目すべてを満たして各自治体に申請する必要があるが、一戸建て住宅の場合は9つある認定基準のうち7項目を満たしていればOKなんじゃよ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ふーん。で、具体的にはどんな認定基準なの?

マイホーム博士
マイホーム博士

長期優良住宅の認定基準は以下の通りじゃな。

長期優良住宅の9つの認定基準
①住戸面積
②耐震性
③省エネルギー性
④劣化対策
⑤維持管理・更新の容易性
⑥維持保全計画
⑦居住環境
⑧バリアフリー性(マンションのみ)
⑨可変性(マンションのみ)
助手ちゃん
助手ちゃん

では、長期優良住宅の認定基準について順番に解説をお願いします!

長期優良住宅の認定基準①住戸面積

マイホーム博士
マイホーム博士

まず長期優良住宅認定基準の一つ目の認定基準は「住戸面積」じゃ。ま、「ある程度の広さも確保しておきなさいよ」ってことじゃ。

 

一戸建て住宅の場合は総床面積「75㎡以上」有すること、また少なくとも1つの階の床面積が「40㎡以上」有することが条件じゃ。

 

ちなみにマンションの場合は総床面積「55㎡以上」が条件になるぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

マンションの方が、少し広さの基準が緩いんですね。

マイホーム博士
マイホーム博士

一戸建ての方が広さを確保しやすいからじゃな。ほら、一戸建ては2階建にできるじゃろう。だからマンションよりも床面積を確保しやすいのじゃ。

ちなみに、一戸建て住宅もマンションも地域の実情に応じて基準の引き下げが可能じゃよ。それでも「一戸建て:最低55㎡」「マンション:最低40㎡」が下限じゃがな。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

なんで長期優良住宅に「広さ」の基準が必要なの?

マイホーム博士
マイホーム博士

やはり長く快適に暮らしていくためには「ある程度の広さ」も必要なんじゃよ。特に数世代に渡って暮らすと考えたら、家族が増える可能性だってあるわけじゃ。これでも認定基準としては緩いほうだと思うけどな。

長期優良住宅の認定基準②耐震性

マイホーム博士
マイホーム博士

そして長期優良住宅の2つ目の認定基準は「耐震性」じゃな。長期優良住宅にしたいなら「地震への備えもしておきなさいよ」ということじゃな。

助手ちゃん
助手ちゃん

マイホームには耐震性も重要ですからね!

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。日本は地震大国じゃ。日本でマイホームを構えるなら、耐震性はすごく重要じゃぞい。

長期優良住宅では「極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための回収の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること」。そして「大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じること」が条件じゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

難しいこと言うなポン!もっと分かりやすく解説するのが博士の仕事だポン!

マイホーム博士
マイホーム博士

フォッフォッフォ!
そう言うと思ったぞい。

ま、わかりやすく言えば「耐震等級2以上」あるいは「免震建築物」であることが長期優良住宅の認定基準となっておる。

助手ちゃん
助手ちゃん

耐震等級は最高等級でなくても良いんですね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。もちろん耐震等級は最高等級であるに越したことはないが、「耐震等級2」でも長期優良住宅の認定は受けられるんじゃよ。

長期優良住宅の認定基準③省エネルギー性

マイホーム博士
マイホーム博士

「省エネルギー性」も長期優良住宅の認定基準の一つとなっておるぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

省エネルギー性というと、気密性とか断熱性とかのことですかね。

マイホーム博士
マイホーム博士

そうじゃな。省エネルギー性とは、住宅の断熱性・気密性を工夫して、冷暖房などに使うエネルギーの消費量を抑える性能のことなので、気密性や断熱性などをひっくるめたものと考えて概ね問題なかろう。

長期優良住宅では「省エネルギー対策等級4以上」であることが認定基準じゃよ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

省エネルギー対策等級4以上って、建物のQ値でいうとどれくらいなの?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。省エネルギー対策等級4のQ値は、Ⅳ・Ⅴ地域で「2.7(W/m2K)」じゃな。これくらいの断熱性能なら、近年の大手ハウスメーカーの建てる注文住宅ならだいたいはクリアしているところが多い。

 

なので、そこまで厳しい基準ではないぞい。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ふーん!そう考えると、ハウスメーカーって長期優良住宅の認定基準を大きく超えるスペックの家を提供しているポン!

長期優良住宅の認定基準④劣化対策

マイホーム博士
マイホーム博士

長期優良住宅には「劣化対策」に関する認定基準もあるぞい。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

劣化対策?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。長期優良住宅にしたいなら「マイホームが劣化しにくい、あるいは劣化しても修繕を行えるように対策しておきなさいよ」ということじゃな。

具体的には「通常想定される維持管理条件下において、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置」というのが認定基準となっておる。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

100年!すごいポン!

マイホーム博士
マイホーム博士

鉄筋コンクリートの場合は「セメントに対する水の比率を低減するか、鉄筋に対するコンクリートのかぶりを分厚くすること」とされておる。

そして木造住宅の場合は「床下・小屋裏の点検口を設置すること。なおかつ床下には330mm以上の高さが確保されていること」が認定基準となる。

助手ちゃん
助手ちゃん

木造住宅の場合は、床下と小屋裏からいつでも構造躯体の状況を点検できるようにってことですね。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

床下の330mmの高さはなにか意味があるの?

マイホーム博士
マイホーム博士

人が床下に入って点検及び修繕できるようにってことじゃな。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ぼくならもう少し狭くても大丈夫だポン!

助手ちゃん
助手ちゃん

なんのアピールだよ…

長期優良住宅の認定基準⑤維持管理・更新の容易性

マイホーム博士
マイホーム博士

それから「維持管理・更新の容易性」という項目もあるぞい。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

なにそれ?

マイホーム博士
マイホーム博士

住宅というのは、基本的に「構造躯体」に比べて、内装や設備などは耐用年数が短いものなんじゃ。なので、必然的に長く住めば内装・設備などの補修・更新が必要になる。

助手ちゃん
助手ちゃん

ふむふむ。

マイホーム博士
マイホーム博士

内装・設備の補修・更新の時に「構造躯体などに影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること」が、長期優良住宅の条件というわけじゃな。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ふーん。いろんな認定基準があるポン。

長期優良住宅の認定基準⑥維持保全計画

マイホーム博士
マイホーム博士

「維持保全計画」といって、定期的な点検や補修に関する計画が策定されていることも長期優良住宅の認定基準の一つとなるぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

長期優良住宅の場合、定期的な点検が義務付けられるってことですか?

マイホーム博士
マイホーム博士

そうじゃな。具体的には少なくとも10年に一回は定期点検を実施することが必要となる。それから、大規模な地震や台風など、天災による被害を受けた場合は臨時点検を実施する必要もあるのじゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ふーん。点検が義務付けられるのは面倒くさいポン。

マイホーム博士
マイホーム博士

面倒といっても、家を良い状態で保つためには「点検・補修」は絶対に必要なものじゃ。それこそ長期優良住宅でなくとも、だいたい10年に一度は点検・補修はするべき

長期優良住宅の場合「点検・補修」が義務になっているため、面倒に思えるかもしれないが、むしろこういう面倒くさい項目は義務付けられていたほうが忘れないし、良いと思うがのう。

助手ちゃん
助手ちゃん

確かに義務じゃないと、毎年面倒くさくてなぁなぁになって忘れてしまいそうですよね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。定期的に家の状態を確認するためにも、ワシは「維持保全計画」は大事だと思うぞい。

長期優良住宅の認定基準⑦居住環境

マイホーム博士
マイホーム博士

それから長期優良住宅の認定基準には「居住環境」ってのもあるぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

居住環境?それってどういうことですか?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。「良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること」じゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ふんわりした項目だポン。ぜんぜんわからん。

マイホーム博士
マイホーム博士

フォッフォッフォ。
まぁ平たく言えば「マイホームを建てる時は地域の景観に合わせなさいね」ってことじゃな。

例えば、京都は日本一きびしい景観条例がある。京都は歴史ある寺社仏閣が多数あり、それらが観光資源となっているから、歴史ある美しい街並みの景観を壊さないようにマイホームを建てる人はあんまり奇抜な外観はやめてねってことじゃ。

助手ちゃん
助手ちゃん

なるほど。でもだいたいマイホームを建てるのって住宅街とかじゃないですか。普通の住宅街に家を建てるならあんまり気にしなくていいってことですかね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。普通の住宅街にマイホームを建てる場合は、正直この項目に抵触することはほとんどないぞい。だからあんまり気にしなくて大丈夫じゃ。

長期優良住宅認定基準⑨バリアフリー性(マンションのみ)

マイホーム博士
マイホーム博士

長期優良住宅の認定基準として「バリアフリー性」というのもある。

助手ちゃん
助手ちゃん

バリアフリーにするための改修ができることってことですかね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。長期優良住宅は長く住むことが前提の住宅なので、将来のことも考えなければならない。
年をとった時のことも考えてバリアフリー改修に必要なスペースが確保されていることが必要ってことじゃな。

ただし、この項目はマンションの場合のみ必要な認定基準となる。一戸建て住宅の場合は適用されないぞい。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

なんで一戸建てには適用されないの?一戸建て住宅の人は年とらないの?

マイホーム博士
マイホーム博士

そんなわけなかろう。
一戸建ての場合は「もともとバリアフリー改修のためのスペースは十分に確保されている」という認識なのじゃ。除外されているというか「もともとクリアしている」と考えてOKじゃろう。

長期優良住宅認定基準⑧可変性(マンションのみ)

マイホーム博士
マイホーム博士

そしてラストの認定基準は「可変性」じゃ。この点は、バリアフリー性とも若干通ずる部分があるが、要は長く住むんだから「ライフスタイルの変化に応じて間取りなどの変更可能なようにしておきなさい」ということじゃな。

具体的には配管や配線を変更するために躯体天井高が高く設計されていることが必要じゃ。

ただし、この項目もマンションだけの認定基準じゃ。一戸建て住宅の場合は適用されないぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

これもマンションだけの基準なんですね。これも一戸建ては元々バリアフリー性と同じような理由で適用外なんですか?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。その通り。一戸建て住宅の場合は「もともとリフォームしやすい設計」という認識のため、バリアフリー性と同じく「もともとクリアしている」と考えてOKじゃ。

長期優良住宅はの認定基準はそこまで厳しくない

マイホーム博士
マイホーム博士

とまぁ、このように一戸建ての場合は7項目、マンションの場合は9項目の認定基準をクリアすることで長期優良住宅の認定を受けられるわけじゃな。

 

長期優良住宅の認定基準、率直にどう思ったかね?

助手ちゃん
助手ちゃん

うーん・・・「長期優良住宅」って字面は凄そうに見えますが一つ一つの認定基準をみていくと、なんというか「普通」というか、そこまで基準は厳しくないんだなって思いました。

マイホーム博士
マイホーム博士

お。気付いたのう!そうなんじゃ。

 

実は長期優良住宅というのは物凄く厳しい基準をクリアした住宅というわけではないのじゃ。ハッキリ言って近年のハウスメーカーなら、割とどこでもカンタンにクリアできるレベルの認定基準なんじゃよ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

そうなんだ!てっきり長期優良住宅は最強のマイホームかと思っていたポン!

マイホーム博士
マイホーム博士

むしろ、近年のハウスメーカーでは長期優良住宅の認定基準をクリアするのは、ほぼ当たり前レベルとも言えるかもしれないのう。

今やハウスメーカー各社は長期優良住宅の基準を大幅に超えるレベルで、耐震性・気密性・断熱性などの住宅性能で競争しているからのう。

長期優良住宅に「対応・適合」という表現に注意

マイホーム博士
マイホーム博士

それから、ハウスメーカーのホームページやカタログを見ていると「長期優良住宅に対応」とか「長期優良住宅に適合」という表現を見かけることがあるはずじゃが、この表現には注意が必要じゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

どういうことポン?

マイホーム博士
マイホーム博士

「長期優良住宅に対応・適合している」ということは、つまり「長期優良住宅の認定基準はクリアしているだけ」ということじゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

なにそれ。じゃあ安心じゃん。

マイホーム博士
マイホーム博士

いや、長期優良住宅という制度は建物が認定基準をクリアしているだけでは、長期優良住宅として扱われないのじゃ。あくまで「行政に申請して認定を貰ってはじめて長期優良住宅として扱われる」のじゃ。

助手ちゃん
助手ちゃん

なるほど。基準はクリアしているけど、申請して実際に長期優良住宅の認定を貰うかどうかは施主次第ってことですね。

マイホーム博士
マイホーム博士

その通り。

長期優良住宅は、住宅ローン減税の面や税制上でもメリットがあるのじゃが、申請して「認定」を受けない限り、それらのメリットは一切享受できない。

だから「長期優良住宅の基準をクリアしていること」「実際に申請して長期優良住宅の認定をもらうこと」意味がまったく違うと覚えておくべきじゃ。

長期優良住宅の申請の流れ

たぬきちゃん
たぬきちゃん

ところでマイホームを長期優良住宅にするには、具体的にはどうやって申請すればいいの?自分で申請できるものなの?

マイホーム博士
マイホーム博士

長期優良住宅の申請は「所管行政庁」にするのじゃ。「区」とか「市」に申請すると考えるとわかりやすい。

 

長期優良住宅の申請は自分でできないこともないが、基本的にはハウスメーカーサイドに頼んで申請してもらうことが一般的じゃよ。

と、いうのも長期優良住宅の認定をうけるためには「登録住宅性能評価機関」というところから、建物が認定基準をクリアしているかどうかを審査してもらわないとならないじゃ。

登録住宅性能評価機関の審査を通過すると「適合証」というものが貰える。これをもって所管行政庁に申請にいく。そこでさらに詳しい審査が行われるって流れになる。

「登録住宅性能評価機関」「所管行政庁」二重の審査が必要ってことじゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

なんだかややこしいし面倒くさいポン。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。自分で申請する場合は、これらの申請のための書類作成に手間取るし、申請するためには施工会社からあれこれ資料を用意してもらう必要もある。知識がある人ならばできるかもしれないが、ハッキリ言って面倒くさいのでハウスメーカーサイドにやってもらった方が話が早いぞい。

助手ちゃん
助手ちゃん

なるほど。じゃあ、マイホームを長期優良住宅にしたい場合はハウスメーカーに頼むのが一般的なんですね。

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。長期優良住宅にしたいなら、長期優良住宅に対応しているハウスメーカーを選んで「着工前に長期優良住宅の認定を受けたい旨を予め相談しておくべき」ことが必要じゃ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

着工前に?着工してからじゃ認定は受けられないの?

マイホーム博士
マイホーム博士

うむ。長期優良住宅の申請・審査は「着工前」にしないといけないのじゃ。着工してから申請をしても認定は受けられないので注意が必要じゃよ。

たぬきちゃん
たぬきちゃん

そうなんだ。着工前にしか申請できないなら、なおさらハウスメーカーにやって貰ったほうが楽だポン!

助手ちゃん
助手ちゃん

ちなみに長期優良住宅の申請費用ってどれくらいかかるんですか?

マイホーム博士
マイホーム博士

長期優良住宅の申請費用は実費でだいたい「3~5万円」程度かかると考えておくべきじゃな。

なお、今回の記事では「長期優良住宅がどういうものか?」という点についてフォーカスしたが、次は「長期優良住宅のメリット・デメリット」も特集していくつもりじゃ!ちょっと待っていてくれい!

まずはハウスメーカーのオリジナルプランを比較しよう!

マイホーム博士
マイホーム博士
マイホームを建てるなら、必ず相見積もりをとって比較検討することが大切じゃよ。
たぬきちゃん
たぬきちゃん
でも色んなハウスメーカーに問い合わせるのは面倒くさいポン。
マイホーム博士
マイホーム博士
フォッフォッフォ!面倒くさくなんかないぞい!効率よく複数社で一気に比較する方法もあるんのじゃよ。
たぬきちゃん
たぬきちゃん
そうなの?じゃあそれを早く言えポン!(怒)
マイホーム博士
マイホーム博士
タウンライフというサービスじゃ。ここで自分のカンタンな条件を入力するだけで大手・中堅・ローコストよりどりみどりの27社から、入力条件にピッタリの家づくりプランが届くってワケじゃ!

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たぬきちゃん
たぬきちゃん
めっちゃ便利じゃん。
マイホーム博士
マイホーム博士
複数のハウスメーカーが自分の条件に合うプランを提案してくれるので、かなり比較しやすいぞい。
助手ちゃん
助手ちゃん
でも自分のプランを作ってもらうのってお金かかるんじゃないですか?
マイホーム博士
マイホーム博士
フォッフォッフォ! 安心しなさい。タウンライフは完全無料のサービスだし、ザックリとした予算・広さ・エリアだけでも各ハウスメーカー自慢のプランを送ってくれるぞい。色んなハウスメーカーのプランを見るだけでも楽しいものじゃ。理想のマイホームのイメージを固めるためにも気軽にやってOKじゃよ!

今回の記事をまとめると

  • 長期優良住宅制度は日本の住宅の寿命を長持ちさせるための制度
  • 長期優良住宅の認定基準はそこまで厳しくない
  • 「長期優良住宅適合」と「長期優良住宅認定」はまったく意味が異なる
  • 長期優良住宅の申請はハウスメーカーに任せるのが一般的
  • 長期優良住宅の申請は必ず「着工前」にすること
  • 長期優良住宅の申請費用は「3~5万円」程度かかる
長期優良住宅の9つの認定基準
①住戸面積
②耐震性
③省エネルギー性
④劣化対策
⑤維持管理・更新の容易性
⑥維持保全計画
⑦居住環境
⑧バリアフリー性(マンションのみ)
⑨可変性(マンションのみ)

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